Comparte esta noticia

• Tweet
• meneame

Otras noticias

• Juan Roig inaugura Marina de Empresas: "Aspiramos a hacer algo único en España"
• La naviera Boluda incrementa sus conexiones con Canarias mediante un servicio directo desde Alicante
• El IVI abre sede en Roma

VALENCIA. El mercado español de centros comerciales alcanzó en 2010 un stock de 13.891.913 metros cuadrados de superficie bruta alquilable (SBA), distribuida en un total de 536 proyectos operativos,. En los últimos nueve años, se ha desarrollado el 62,1% de la superficie comercial del territorio nacional, aunque actualmente el desarrollo de nueva oferta continua en niveles mínimos de los últimos 10 años.

Durante 2010 se han inaugurado 411.139 metros cuadrados de nueva SBA, de los cuales 375.639 corresponde a los 12 nuevos proyectos que se han puesto en marcha mientras que 35.500 surgen de dos ampliaciones.

Este volumen supone un incremento del 28,5% respecto de la nueva superficie que fue puesta en funcionamiento durante el conjunto de 2009. No obstante, la cifra de nueva superficie inaugurada en 2010 queda lejos de la media del periodo 2001-2010, que se sitúa en 755.302 m².

Se ha observado una reactivación parcial de los planes de expansión de los principales operadores comerciales durante los primeros 5 meses del año, circunstancia que no ha mostrado continuidad durante el resto del año.

A nivel provincial, Cádiz, Málaga, Zaragoza, Asturias, Las Palmas, Guadalajara, Valencia, Madrid, Murcia, Álava y Vizcaya presentan actualmente una situación teórica de saturación de superficie comercial.

La tasa de disponibilidad de espacio comercial alquilable muestra un comportamiento desigual según la categoría del centro comercial. En los centros comerciales "oro" (prime), el nivel de disponibilidad es residual, situándose el mismo por debajo del 2,0%. En los centros comerciales "plata" (secundarios), se ha observado el inicio de un ajuste a la baja en la tasa de disponibilidad después del incremento de los últimos 24 meses.

En estos momentos, la tasa media de disponibilidad en esta tipología de centros se sitúa aproximadamente en el 12%. Finalmente, en los centros comerciales "bronce" (locales y secundarios peor posicionados) ha continuado el crecimiento en la tasa de disponibilidad hasta niveles medios cercanos al 20%-25%. La menor afluencia a los centros comerciales y el comportamiento del consumo han seguido afectando de manera especial a esta tipología de centros comerciales.

DESCIENDE EL PRECIO Y LA INVERSIÓN

El comportamiento de los precios ha sido heterogéneo según las diferentes tipologías de centros comerciales. Mientras que en los centros "oro" se ha observado una estabilidad en el comportamiento de las rentas de alquiler respecto al año anterior como consecuencia de la escasez de locales disponibles y de una demanda activa sobre los mismos, en los "centros plata" los precios se han ajustado ligeramente. En los "centros locales" se ha observado un mayor crecimiento, si bien, más moderado que en períodos anteriores. El precio medio de alquiler desciende en término medio y de forma interanual un 2% en los centros "plata", y un 6,5% en los centros "bronce".

Se ha seguido apreciando a lo largo de 2010 la solicitud de bonificaciones de rentas en todas las tipologías de centros, si bien con mayor presencia en centros plata y bronce. Esto se debe al incremento de la tasa de esfuerzo asumida por los operadores como consecuencia de la disminución de sus ventas al gran público. En los mejores centros comerciales sólo se han aceptado dichas solicitudes de bonificación en el caso de los operadores clave que actúan como "anclas" del centro o en aquellos que sin ser "anclas", su tasa de esfuerzo muestra unos niveles por encima de lo razonable y su permanencia interesa al propietario del centro.

Mientras que en los centros comerciales peor posicionados, en los que las ventas han seguido cayendo a lo largo de 2010 y las tasas de esfuerzo han seguido incrementándose, se ha observado una mayor predisposición de los propietarios a la hora de conceder las bonificaciones. No obstante, las previsiones hechas por los propietarios de los centros a principios de 2010 eran más negativas que el comportamiento final observado.

Durante 2010 tan solo se produjeron cinco operaciones de inversión en rentabilidad con un volumen aproximado de 349,3 millones de Euros, es decir, un 30% menos que en 2009 (503,5 millones de Euros). Al igual que en los últimos años, el perfil de inversor en el mercado español ha sido totalmente extranjero. Durante el ejercicio 2010 se ha apreciado un progresivo interés por centros comerciales con necesidad de gestión, por parte de inversores institucionales internacionales "value added" especializados en retail. La tasa de rentabilidad inicial sobre el volumen total de la inversión exigida por la mayor parte de los inversores supera el 7%, si bien, en el caso de los mejores centros comerciales, dicha tasa podría ajustar hasta el 6,5%.

PREVISIONES

Se prevé que entre 2011 y 2012 se incorporen al mercado cerca de 745.455m² de nueva SBA, 351.237 m² en 2011 y 394.218 m2 en 2012, manteniendo las cifras de los años 2009 y 2010. La Asociación Española de Centros Comerciales estima por su parte un incremento ligeramente superior, situando el mismo en 880.094 m² entre 2011 y 2012.

Se estima que a lo largo de 2011 la demanda de espacios por parte de operadores comerciales muestre una situación muy similar a la de 2010. Estos mostrarán una moderada actividad en la búsqueda de oportunidades en el mercado de locales, si bien el número de operaciones finalmente cerradas estará muy por debajo de la actividad de búsqueda mostrada.

Los principales operadores comerciales estarán especialmente interesados en la búsqueda de locales comerciales, preferentemente en los centros "plata" (secundarios). La falta de disponibilidad en centros "oro", unido a los elevados precios de alquiler, imposibilita o dificulta la entrada en estos centros.

Por su parte, y dado el volumen más controlado de oferta disponible que saldrá al mercado y a la mayor contratación de espacios, se estima que la tasa de desocupación media en los centros "oro" y "plata" se ajuste a la baja a lo largo de 2011. En el caso de los centros catalogados como "bronce", la disponibilidad continuará creciendo a lo largo de 2011.

En cuanto al comportamiento de los precios de alquiler, se prevé que a lo largo de 2011 se dé una estabilización en los niveles de renta actuales tanto en centros "plata" como en "bronce", al entenderse que los mayores descensos ya se han producido, y al apreciarse una mayor estabilización en la situación arrendaticia de los locales. Los centros "oro" podrían empezar a registrar crecimientos positivos en las rentas de alquiler, algo que por otro lado ya se ha observado puntualmente a lo largo de 2010. Las peticiones de bonificación se irán limitando a los centros comerciales "bronce".

Con todo, durante 2011 se espera una mayor actividad en el mercado de inversión una vez los ajustes en las rentas de alquiler (bonificaciones y renegociaciones de contratos) y las caídas en las ventas parecen haberse estabilizado, e incluso muestran una mejora en los mejores centros comerciales. Habrá gran interés por los de tipo "oro", si bien, la escasez de esta tipología de producto en el mercado limitará la actividad inversora. Serán los centros comerciales "plata" con necesidad de gestión los que mostrarán un mayor volumen transaccional. Un año más, será el inversor extranjero el más activo, si bien, se observa cómo inversores nacionales vuelven al mercado pudiéndose llevar a cabo adquisiciones por parte de los mismos.